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前回の記事で書いた
村上俊介氏の著書を読みました。

セミナーと同様に面白かった・・・
というかタメになった。

「不動産投資は9割が失敗?」との刺激的な見出しから始まり
素人投資家をカモる業者への批判・・・ここまではまぁよくある話だが
この著書の良い点はセミナーの説明と同様に
その根拠を財務3表(C/F、P/L、B/S)の観点から説明している。





不動産投資は長丁場です。

さらに既に始められた多くの方が実感するように
かなり地味なものです。

巷では「資産xx億でセミリタイヤ」
のような本があるかもしれませんが
短期に自己資金を入れずに買い進めた人は
見かけ上のキャッシュフローは得られるでしょうが
B/Sの棄損、デッドクロス、等、行き詰る可能性もあります。


私自身も基本的にはフル以上の融資を
ひっぱることで、これまで買い進めておりますが
村上氏の警告を真摯に受け止め
今後に活かしていきたいと思います。


そんなことを書きがならも
今回は諸費用も含めて融資(但し借換えのみ)を
してくれた金融機関さんのお話です。


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【法人融資】
対象:中古S造(築24年)
金利:2.3%
期間:30年
金額:2億円超


耐用年数がさほど残っていないにも関わらず
30年の期間で融資が引けているのは
物件の特徴と当時利用した金融機関によるものです。

物件としては路線価ベースでの土地値であり
固都税評価額以下の融資額での購入です。

しかもきれいな整形地で
宅地としても分譲可能です。

そして利用した金融機関はS銀行で
個人向けのワイドローンです。


みなさんご存知のように
昔は(今も?)S銀行のワイドローンは
金利交渉できません。


購入後しばらくして金利交渉に乗り出したものの
全く交渉ができず、借換えを模索し始めました。
(この件については、別記事で詳しく書きます。)


手当たり次第に銀行を回った結果
地銀Kの優秀な担当者さん(※)に出会い
1.2%の金利ダウンと法人への借換えを行いました。

※ 現在は他支店の支店長さんになっています。


地銀Kは融資エリアが広くはないのですが
2015年以降ちらほらと名前を聞くようになり
最近も積極的に融資を出しているようです。


審査スピードが早く融通も利きます。
特に借換えでは火災保険や登記費用等
幅広い諸費用込みの融資も可能です。

 
担当者さんへのヒヤリングでは
新規物件取得の場合には、物件価格の90%が
融資額が基本条件というお話であったものの
とある仲介系の不動産業者さんのメルマガでは
支店によって100%も可能のようです。


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