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「人生の勝算」を読んだ。


表紙にある見出し
「8歳で両親を失い
 生きるための路上ライブで身につけた、
 人生とビジネスの本質!」

帯のほりえもんコメント
「秋元さんが"堀江以来
 の天才がいる"というから
 会ってみたら本当だった」

これだけを見て買ってしまいました。。。

人生の勝算 (NewsPicks Book)
前田裕二
幻冬舎
2017-06-29




著者の前田さん
見出し的に学歴はないのかなと思いきや
「早稲田の政経」⇒「UBS証券」という
一般的なエリート街道も歩んでおり
サラリーマンとしても優秀な方です。


そして内容ですが・・・熱量が凄いです。

現在「SHOWROOM」という仮想ライブ空間(※)を
提供する著者の、誰でもチャレンジできる社会に変えたい!
という志が詰まっていた本でした。
※ https://www.showroom-live.com/


著者の考え方にも大いに共感できます。

「今の生き方に満足できない、
 少しでも自分を変えていきたい」と思う人
これは私自身にも当てはまるのですが
そうした方には是非お勧めしたい。


一方で、サラリーマンとしても
経営者としても突き抜けており
「憧れことはあれど真似できない」
と率直な感想も持ちました(笑)




さて、本題の不動産のお話に戻ります。


今回はもう一つのS銀行が
積極的に販売しているアパートローンである
ワイドローンについてです。


購入後の金利交渉、そして他行への
借換えに至るまでの経過をまとめてみました。



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前回の記事の法人融資に借り換えた物件について
当初はS銀行のワイドローンを使っていました。

大まかな特徴を次に述べます。
 
・金利3%台で融資対象は個人のみです。
 基本、地銀協の団体保証(1億迄)の利用で3.3%
 それ以外の保証の利用で、3.6%の適用金利となる。
 
・審査スピードが早く、保証会社の了承さえ出れば
 1週間以内で内定が出る。

・土地の評価に重きが置かれる。
 銀行算出の評価額と物件価格に乖離がある場合には
 それを補えるだけの自己資金を見せれれば
 基本的に融資は可能。


なお、他行への乗り換えが続出し(?)、
当初はなかった借換え時の違約金が
設定されるようになったとも聞いています。


このワイドローンの3%台の金利の出現は
4.5%時代からの大きな転換でもありました。


ただ、ワイドローンには
金利交渉不可という大きな特徴があります。
少なくとも2016年の当方の借換えの時までは。
(今時点の状況は把握していません。)


長期で物件を運用する場合、
金利交渉不可でしかも3%台であることは
利益を出していく観点からは
なかなか受け入れがたいものでした。


さて、交渉の経緯を簡単にまとめます。


購入から1年半ほど経過したタイミングで
担当に金利交渉を申し入れます。


当初はのらりくらりかわされましたが
こちらが本気になって他行を回りはじめると
態度が一変し、本気の検討が始まりましたw
(支店ベースでみた場合に、融資額が2億円超と
 比較的に大きいのも要因かと思われます。)



<交渉1回目>

担当ベースではどうにもならん、とのことで
上司の方と一緒に本部に交渉いただきました。

ですが金利については0回答。

その代わり、融資期間を延長することで、
月々の返済を抑える逆提案をいただきました。




<交渉2回目>
 
交渉1回目の不発を受けて
担当からは法人融資への切り替えの提案を
いただきました。

ただ、これも個人的には
気の進まない話です。
 
というのも、過去に法人融資で持ち込んだ案件で
時間を使い過ぎた経験があるからです。
 

稟議は上げたものの
待てど暮らせど審査部承認が下りず
最終的には2ヶ月ほど経過しました。

その時点で他の買主さんの融資承認が下り
物件を逃す結果に・・・。
 
担当も勿論この事実を把握していますが
審査部長の交代により法人融資の運用が柔軟になり
金利1%台も不可能ではないというのです。
 

こちらも半信半疑の状態で
一縷の望みをかけて
稟議を上げてもらいました。


そして1.5ヶ月が経過し
出された結論がまさかの金利2.9%
 

ワイドローンの融資金利から
団信部分(0.6%)を控除したものを適用する、
が最終的な本部審査部で出された条件でした。


覚悟をしていたとはいえ痛い結果になり
この1ヶ月後に地銀Kへの借換えを
実行することになります。


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