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引き続き最も利益の出た新宿区分のお話です。

区分表


結論から先に書きますと
新宿区分では1000万円超の利益が出ました。
(税金考慮済みです。)


過去の売却で学んだ経験から
利益を出すための計画をある程度
自分で立てれるようになりました。


新宿区分については他の区分の売却時と比べ
2つの点で大きく異なります。
 1. 不動産価格が高騰する中で売れた
 2. 譲渡所得税が無視できるほど小さい


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<投資向けより実需向け>

新宿区分を投資目線で価格設定をすると
例えば表面利回り6%でも2,700万円です。

一方、大手不動産業者へのヒヤリングでは、
現在の市況でみると実需向けには3000万円以上
価格が期待できるとのこと。


これには正直驚きました。
収益不動産だけでなく実需向けでも
この数年の間に価格が高騰していることが
よくわかります。


そのため入居者さんが退去するのをひたすら待ち続け
2016年4月にようやくそれが実現します。




<売却査定を行い専任を決める>

今回は「イエイ一括査定(https://sell.yeay.jp/)」を利用しました。

5社から見積もりを頂いたものの
どこも直近の売買事例をもとに査定を出すため
同じような価格が並びました。
(唯一、三○のリハウス社が独自の掛け目を入れて
 保守的な数値を出しました。)


その中から3社に絞り、担当者との面談を経て
Tリバブル社と専属専任契約を結びました。


支店の媒介件数のヒヤリングでは
三○のリハウス社が最多であるものの
Tリバブル社の担当者のレスポンスが
圧倒的に早かったことに加え
扱うポータルサイト数と写真の載せ方
周辺へのポスティング枚数と頻度を確認し
最も良いと考えました。


その結果、1ヶ月も立たないうちに
当初想定を超える3500万円で買付が入り
スムーズに売却まで完了しました。

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<短期譲渡所得の黒字相殺>

注目すべきは短期譲渡の6.5万円です。

新宿区分でも当然に譲渡税の問題はあり、
通常であれば短期譲渡所得税により400万円以上が
徴収される計算となりました。

それが6.5万円なので税金が無視できるほど
小さくなっています。


当初は長期譲渡までの
切り替わりを待つことも視野に入れていましたが
税理士さんと相談のうえ方針変更しました。


というのも、同一年度であれば
他の所有物件の売買で赤字を出すことで
新宿区分の黒字の相殺が可能です。

以前から個人で所有する"一棟モノ"を
自らが代表を務める法人への借換(売買)を計画しており
そこで出す赤字で帳尻を合わせようと考えました。


ただ、法人融資をしてくれる
銀行さんの存在が前提となるため
新宿区分の売却とタイミングを合わせるという
少し高めのハードルをクリアする必要がありましたが
結果的には、無事に実行できました。


法人所有への切り替わりで
登記費用や取得税等がかかるという指摘はあるかと思いますが
もともと個人の負債を軽くしようと考えていたのと
簿価を少し超える金額での融資実行や消費税還付で
手持ちの資金を減らすことなく、
短期譲渡税を400万円以上減らすことができました。


新宿区分は、毎月のキャッシュフローは赤字でしたが、
購入時に手元に資金が残り、かつ売却でも利益が出て、
申し分のない投資となりました。 



今の区分の価格相場は
私が購入した5~6年前に比べて
20%以上高いようです。

当時買った人は、今売却すれば
かなりの高い確率で利益を出せるのでしょうね。

私自身が今後区分をやることはないと思いますが
買うのであれば、ファミリータイプを安く仕入れて
実需向けに転売、が基本になるかと思います。


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